Защищенная долевка и какое отношение к ней имеет государственный компенсационный фонд

Ноябрь 08 13:13 2019

В Правительстве Алтайского края состоялась пресс-конференция по переходу строительной отрасли региона на проектное финансирование долевого строительства. О целях законодательных изменений, их сути и возможном влиянии на всех участников рынка рассказал руководитель инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Олег Веремеинко и его заместитель Ольга Дерявская.

Проектное финансирование долевого строительства защищает всех участников рынка.
Фото Андрея Чурилова

Эскроу – это…

До 1 июля 2019 года покупатель с застройщиком работал напрямую: заключал договор долевого участия, вносил деньги на его расчетный счет и ждал окончания строительства. Такой механизм взаимодействия нередко приводил к появлению обманутых дольщиков, чьи жилищные и финансовые проблемы вынуждена была решать власть. Чтобы избавиться от этой проблемы, между участниками процесса поставили посредника – банк, который при заключении договора открывает спецсчет, где хранятся деньги дольщика до момента регистрации права собственности. По новым правилам застройщик может получить средства только после ввода дома в эксплуатацию. Если строительная компания нарушила обязательства, то банк вернет человеку все деньги. При этом законодательство предусмотрело послабление: если к 1 июля 2019 года степень строительной готовности дома не менее 30%, а более 10% всех квартир в доме проданы участникам долевого строительства, то такой проект может достраиваться без эскроу-счета. Многие барнаульские застройщики подали соответствующие заявки и доказали свое право работать с использованием средств собственников. Таким образом, 84 барнаульские долевки строят без эскроу-счетов и лишь 5 с их использованием.

На кредитные деньги

В Барнауле порядка 15 крупных застройщиков, и лишь единицы на данный момент готовы работать с проектным финансированием. Год назад «Барнаулкапстрой» был единственным предприятием, кто решился на работу с дольщиками с использованием счетов эскроу. Совместно со Сбербанком застройщик реализует пилотный проект – жилой комплекс «Парковый», первый за Уралом.

— Мы продолжаем сотрудничество со Сбербанком и сейчас на одобрение направили документацию по строительству жилого комплекса Klever в районе ул. Советской Армии. В перспективе к реализации готовится проект строительства дома на ул. 6-й Нагорной, 15г/2, – рассказал Александр Канаков, генеральный директор «Барнаулкапстрой». – Взаимодействие с кредитной организацией налажено, нам во многом идут навстречу.

К проектному финансированию застройщики будут обращаться при нехватке собственных оборотных средств на возведение дома, и этот факт заставляет многих экспертов говорить о том, что мелкие застройщики могут покинуть рынок либо стать частью более крупной компании, что неизбежно приведет к росту монополии на строительном рынке. Другая возможная тенденция при реализации эскроу-политики – переход на малоэтажное строительство, поскольку такие дома требуют меньших вложений, быстрее возводятся и окупаются.

В любом случае кредитные организации сейчас стали полноценными игроками на строительном рынке и могут диктовать застройщикам свои условия.

— Проектное финансирование – схема новая для банков, и многие только начинают к ней адаптироваться. Плотно с застройщиками по проектному финансированию работает Сбербанк, Альфабанк, подключается Дом.рф и ВТБ. Представители всех банков, конечно, говорят о своей готовности работать с договорами долевого участия, но действуют при этом очень осторожно, – говорит Ольга Дерявская, заместитель руководителя инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края. – Застройщик обязан работать по проектному финансированию при отсутствии собственных средств, банкам же предоставили право выбора – кредитовать проект застройки или нет. Оценивая свои риски, банки диктуют правила игры, устанавливая процентную ставку. Сейчас застройщикам выдают займы от 4,5 до 8% годовых в зависимости от рентабельности конкретного проекта.

Покупка по-новому

Если вы планировали приобретать квартиру-долевку и откладывали покупку до наиболее подходящего момента – сейчас самое время, поскольку цена ниже, вероятно, уже не опустится. Что будет с рынком долевого строительства, когда 84 многоквартирных дома будут построены, а все квартиры реализованы? Жилье, безусловно, продолжат строить (план ввода по Алтайскому краю к 2024 году около 5 млн кв. м никто не отменял), но цена в них будет выше. Уже сейчас в домах, которые строятся исключительно по эскроу-счетам, цена за один квадрат выше на 10-12% по сравнению с долевками, возводящимися без банковского посредничества.

Изначально, когда вводилось проектное финансирование, планировалось, что стоимость квадратного метра может быть увеличена на процентную ставку, которая будет предоставляться банком. В федеральном Минстрое заверили, что всецело будут контролировать процесс ценообразования. Но нужно понимать: договоры долевого участия – это гражданско-правовые отношения, еще и непубличные – поэтому говорить о том, что цена квадратного метра будет фиксированной, сложно.

Деньги под защитой

Проектное финансирование введено для максимальной защиты средств участников долевого строительства.

— В рамках реформы долевого строительства, которое проводилось на протяжении десяти лет, сначала было введено понятие «страхование ответственности застройщика». К сожалению, оно не нашло своего практического подтверждения, и ему на смену пришла работа государственного компенсационного фонда. В декабре 2018 года законодатель предусмотрел следующее: все объекты, которые сейчас возводятся, даже если они были обеспечены страхованием ответственности, перешли в государственный компенсационный фонд. Он в свою очередь защищает права участников долевого строительства в случае банкротства застройщика. Компенсационный фонд принимает решение либо о завершении строительства, либо о возврате денежных средств, – подчеркнул руководитель инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Олег Веремеинко.

Таким образом, все инвестиции граждан защищены: объекты, которые возводятся по старым правилам, защищены государственным компенсационным фондом, новые долевки – счетами эскроу.

Сейчас в Барнауле возводится 89 многоквартирных домов по принципу долевого строительства, в которых большая часть квартир раскупается еще на стадии нулевого цикла.